Зачем нужно проверять «юридическую чистоту» сделки?

03.07.2018

Чистота сделки по покупке недвижимости предполагает наличие определенной юридической истории объекта. Она должна обеспечить минимальный риск возможного оспаривания или истребования имуще¬ства у покупателя после сделки. Квартира считается юридически чистой, если правоустанавливающие документы ее офор¬млены в полном соответствии с действующими законами. То есть, зарегистрировано право собственности, а все собственники живы. Важно отсутствие ошибок в документах. Еще надо, чтобы технические характеристики жилой недвижимости соответствовали тем, что указаны в правоустанавливающих документах.

«Чистая квартира»

«Чистая» квартира на текущий момент не обременена пра¬вами от третьих лиц, нет объективных причин для возникновения данных прав в будущем. Также квартира не должна быть заложенной. Нужно, чтобы отсутствовали лица, которые имеют право на пользование квартирой вне зависимости от того, кто будет ее собственником. Важно, чтобы не было судебных притязаний, в квартиру не были вселены третьи лица и так далее. То есть, нужно проверять на предмет законности все предыдущие сделки с недвижимостью. Как правило, угрозой для чистоты сделки выступает воз¬можность признания ее недействительной, то есть, суд может вынести решение, что приобретенный объект отбирается обратно. Положение о недействительности сделки содержится в параграфе 2 главе 9 ГК РФ, а также в сопутствующих ему нормативных актах.

Недействительная сделка

Основанием для признания сделки недействительной становится ее противозаконность. То есть, несоответствие каким-то требованиям законов. Если сделка с недвижимостью противоречит основам правопорядка или нравственности, она тоже считается не действительной. Хотя, в основном, это сделки, не затрагивающие область недвижимости, они преимущественно направлены на торговлю оружием или наркотиками. Мнимость и притворность тоже лишают сделку законной силы.

В данном случае, мнимость — это совершение сделки только для вида, не имея намерения к созданию соответствующих ей правовых последствий. Например, отчуждение квартиры, чтобы появилась возможность получить жилье военному, якобы не имеющему жилой площади. Что до притворности, то это совершение сделки для прикрытия другой сделки. Например, продажа объекта жилой недвижимости за 1 000 000 рублей для ухода от налогообложения.

Сделку могут признать незаконной, если ее совершало лицо, имеющее ограниченную дееспособно¬сть или лишенное ее. То же самое касается ситуации, когда имело место несоблюдение процедуры по совершению сделки несовершеннолетним ребенком. Если сделку совершает юридическое лицо, но при этом оно выходит за пределы своей правоспо¬собности, такая сделка не будет считаться действительной. Но, опаснее всего для покупателей жилой недвижимо¬сти статья 177 – это совершение сделки в состоянии, в котором лицо не осознает своих действий или не руководит ими. Например, алкогольное, либо наркотическое опьянение, а также наличие психических заболеваний.