Защита недвижимости от рейдеров

04.09.2017

Практически каждый, современный владелец того или иного вида недвижимости, раньше или позже, но неизменно задумается о том, как эффективно «спрятать» свои активы от всевозможных рейдеров или алчных банкиров, сделать их невидимыми для коварной жены, либо для нежелательного наследника. Защита частного дома или квартиры – это «святая святых» его владельца. Популярным методом защиты недвижимости от предъявляемых притязаний со стороны кредиторов с рейдерами будет искусственное обременение жилья обязательствами.

К примеру, собственник заключает с дружественной или с аффилированной структурой предварительный договор про отчуждение недвижимости. То есть, он как бы передает ее в возмездное пользование – сдает в аренду. В соответствии с законом, переход прав собственности, как хозяйственного ведения, так и оперативного управления на имущество, что было сдано в аренду другому лицу, не считается основанием для расторжения или изменения условий аренды.

Новоиспеченный собственник обязан будет передать свою новообретенную собственность во владение арендатору, либо, когда недвижимостью уже пользуется арендатор, то собственник не сможет чинить ему препятствий в его правах по ранее заключенному контракту. Искусственные обременения как бы подрывают уровень ликвидности объекта. Это логично, поскольку подавляющее большинство рейдеров заинтересованы в как можно более скорой конвертации полученной недвижимости в денежные средства. Им ни к чему долгие и кропотливые судебные разбирательства. Слабое место у такой схемы защиты имущества, которая связана с созданием обременений, тоже есть. Это участие в ней третьих лиц. Те, как вариант, могут быть недобросовестными, либо сами будут рисковать превратиться в жертв рейдеров. Но, в целом, такой способ защиты частного домовладения или другой недвижимости хорошо себя зарекомендовал.

Еще недавно защита недвижимости считалась эффективной, если речь шла о залоговом обременении. По такой схеме собственник заключал с дружественной ему компанией возмездный договор, в соответствии с которым владелец дома или квартиры в обеспечение выполнения обязательств договора отдавал жилье в залог своему контрагенту. Но, в последние несколько лет судебная практика складывается отнюдь не в пользу данной схемы.

Дело в том, что законным основанием снятия залоговых обременений станет неосведомленность новоиспеченного собственника об этом. Если покупатель якобы не знал, что приобретенное имущество - это предмет залога, он не обязан выполнять обязательства. Кроме этого, риск данной схемы заключается в том, что новый собственник недвижимого имущества, имея достаточные финансовые ресурсы, может с легкостью избавится от обременения. Многие из компаний предпочитают прятать свою недвижимость в специально созданные закрытые, паевые фонды.